Россия
Казахстан
Действия пристава по аресту имущества должника строго регламентированы законом. Однако арест ипотечной квартиры имеет некоторые особенности. Сотрудник ФССП может арестовать такое жилье исключительно в рамках производства по взысканию долга перед залогодержателем.
Возможен ли арест квартиры в ипотеке
Арест – обеспечительная мера, запрещающая любые регистрационные действия с квартирой: продажу, дарение, обмен. В ходе взыскания она будет выставлена на публичные торги, а вырученные средства пойдут на погашение долга.
Формально пристав может наложить арест на квартиру в ипотеке из-за долгов по кредитным картам, займам или ЖКХ. Однако последствия кардинально отличаются:
- продать такую квартиру пристав не сможет, поскольку она является залогом. Реализовать заложенное имущество в рамках другого исполнительного производства можно только после полного погашения ипотечного долга, что маловероятно;
- если пристав наложил арест из-за долга перед МФО, банк может легко его оспорить.
Могут ли приставы забрать ипотечную квартиру
Закон не защищает квартиру в ипотеке от взыскания в случае нарушения условий договора. Если долг растет, квартиру действительно могут принудительно изъять и реализовать с торгов. Вырученные средства будут направлены на погашение задолженности перед кредитором.
Основные причины для изъятия жилья:
- систематическая просрочка по уплате основного долга и процентов;
- накопление значительной задолженности по штрафам, пеням;
- признание заемщика банкротом.
Процесс взыскания недвижимости в ипотеке
Законодательством предусмотрено два пути взыскания объекта недвижимости: внесудебный и судебный.
Без суда
Наиболее быстрый для банка механизм, позволяющий обойтись без длительных судебных разбирательств. Однако его применение возможно только при одновременном соблюдении строгих условий:
- наличие нотариально удостоверенного договора с проставленной исполнительной надписью нотариуса;
- наличие закладной – ценной бумаги, в которой прямо указана возможность внесудебного взыскания. Данное условие должно быть продублировано и в основном ипотечном договоре.
Когда он запрещен:
- заемщик признан безвестно отсутствующим;
- квартира находится в залоге у нескольких кредиторов;
- на жилье оформлена другая ипотека с другими условиями;
- квартира в ипотеке находится в собственности заемщика.
Суд
Основной способ взыскания, который применяется во всех ситуациях, не попадающих под критерии внесудебного порядка.
Содержание исполнительного документа, основанного на судебном решении, включает:
- точный размер требований;
- решение о наложении ареста на объект недвижимости;
- указание на обременение в ЕГРН;
- порядок, условия проведения торгов.
Этап реализации
После получения исполнительного документа начинается процесс реализации имущества:
- первичные торги. Недвижимость выставляется на открытые аукционы, где участником может стать любой желающий;
- повторные торги. Если первые торги не состоялись (не было участников или ни одна из заявок не выиграла), имущество выставляется повторно со снижением начальной цены до 15%;
- передача банку. В случае провала и повторных торгов, недвижимость переходит в собственность кредитора по акту приема-передачи. После этого банк вправе продать ее самостоятельно по рыночной цене.
Что будет после продажи квартиры
После продажи квартиры все вырученные средства направляются залогодержателю. Если удалось продать жилье по завышенной цене (превышающей размер долга), то излишки подлежат возврату должнику.
Однако нередко возникает противоположная ситуация, когда денег от продажи не хватает для полного погашения обязательств перед банком. Чтобы защитить свои интересы и не допустить необоснованно низкой цены продажи, собственник может обратиться в суд с ходатайством о назначении экспертной оценки.
Если первые торги не состоялись, то при повторной реализации цена объекта снижается еще значительнее. Кредитная организация будет вынуждена взыскивать оставшуюся часть задолженности через суд.
Как защитить свое жилье
Чтобы не доводить до судов и арестов, нужно действовать на опережение:
- не доводить до крайности. Идеальный сценарий – всегда вносить платежи вовремя. Если долг все же образовался, погасите его вместе с пенями до того, как банк подал иск в суд. Крайний срок – 3-4 месяца;
- воспользоваться правом на передышку – ипотечные каникулы. Законный способ приостановить платежи на срок до 6 месяцев, если вы попали в сложную жизненную ситуацию. Примечание: начисление процентов за этот период не прекращается, поэтому общая сумма долга вырастет.
Примечание: начисление процентов за этот период не прекращается, поэтому общая сумма долга вырастет.
Договориться с банком или сменить кредитора. Если кредитные каникулы не подходят, можно рассмотреть рефинансирование и реструктуризацию. В первом случае – перекредитование в другом банке. Новый банк гасит долг, а вы продолжаете платить ему, но уже по новым условиям. Основной плюс – шанс получить более низкую процентную ставку, уменьшить ежемесячный платеж. Во втором – изменение условий договора. Просите банк увеличить срок кредита, чтобы снизить ежемесячную нагрузку, или предоставить отсрочку по платежам. Однако у этого варианта есть минус: общая переплата по кредиту за весь срок вырастет, так как вы будете дольше пользоваться деньгами.
Если квартира арестована приставами
Для начала рекомендуется обратиться к приставам и узнать причину ареста. Если выяснится, что арест наложен из-за долга по ипотеке, то нужно быстро погасить задолженность. Когда квартиру арестовали по другому долгу, вероятность ее потери крайне мала. Если никаких долгов не числится, то потребуется написать соответствующее заявление через приемную ФССП.
Нет денег для погашения долга
При невозможности погасить задолженность рекомендуется рассмотреть банкротство физического лица. В рамках процесса можно добиться снятия ареста с имущества и приостановки исполнительного производства.
Потребуется подать заявление в арбитражный суд вместе с пакетом документов, подтверждающих финансовое состояние.
Компания «Бизнес-Юрист» предлагает комплексную правовую помощь: мы проводим тщательную проверку законности наложенного ареста и действий судебных приставов, готовим и подаем необходимые жалобы и ходатайства для снятия ограничений. Кроме того, мы обеспечиваем профессиональное сопровождение процедуры банкротства физического лица. Для записи на консультацию свяжитесь с нами по телефону +7 964 726 74 72 или в Telegram.
